Квартира как инвестиция: выбор стратегии инвестирования в недвижимость

Инвестиционная покупка квартиры, вероятно, лучший способ вложить ваши деньги с наименьшим риском. Поэтому неудивительно, что все больше людей покупают недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду другим людям. Прежде чем инвестировать в конкретную собственность, нам нужно определить стратегию, с которой мы собираемся инвестировать.

Это прежде всего определение инвестиционного горизонта. Это время, когда вы будете владеть собственностью. Инвестиционный горизонт не обязательно связан со сроком погашения ипотеки, которую вы можете взять для покупки недвижимости. Важно знать сразу и думать об этом!

Мы можем рекомендовать два типа инвестиционного горизонта для инвестирования в небольшие доходные новостройки такие как ЖК Семицвіт. Краткосрочные, 5-10 лет и долгосрочные, 20 и более лет. Давайте посмотрим на них сейчас более подробно.

Краткосрочный горизонт 5–10 лет

Для быстрой и безрисковой оценки ваших инвестиций и защиты от старости наиболее подходящим является инвестиционный горизонт в 5–10 лет. Почему? Есть несколько причин. Первая причина — налог. Вся частная собственность освобождается от подоходного налога через 5 лет в случае продажи. Продажа квартиры после более короткого времени означает излишнюю уплату государству 15% разницы между ценой покупки и продажи. И вы, конечно, не хотите.

Вторая причина — старение и износ имущества. Преимущество новостроек заключается в том, что в первые годы после получения разрешения на размещение плата за владение и пользование является самой низкой. В частности, речь идет о создании так называемого ремонтного фонда, где вы чаще всего будете сталкиваться с 5–10 кронами за квадратный метр для новых зданий.

Для идеи — фонд ремонта 30-метровой студии обойдется вам в 150–400 крон в месяц, для 45-метровой квартиры 2 + кк это будет 200–500 крон. В первые годы у вас будет все по гарантии, а расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома из резерва общинных владельцев будут практически нулевыми.

В течение этого периода не будет никаких серьезных аварий для нового здания, вы, вероятно, будете платить только за рутинные и недорогие предметы, такие как замена товаров народного потребления и необходимые изменения в ваших расходах (например, лампочки в местах общего пользования, огнетушители, осмотр лифта, техническое обслуживание и проверка гаража) новая зелень и т. д.). Все эти расходы будут ужесточены объединением владельцев созданного ремонтного фонда и регулярными сборами, уплачиваемыми каждым владельцем.

В то же время ваша квартира займет 5-10 лет на рынке в качестве «новой недвижимости», мебель, кухня, стандарт ванной комнаты и т. Д. По-прежнему будут в категории «новая и красивая». В результате вы снимаете квартиру с максимально возможной арендной платой.

Если вы купите квартиру в недавно построенном жилом комплексе с несколькими сотнями квартир, который строится на так называемом новом участке, вполне вероятно, что в жилом районе появятся новые услуги, и в течение первых пяти лет улучшится транспортная инфраструктура. В отличие от вашей покупной цены, стоимость вашей квартиры автоматически возрастет, и вы можете быть уверены, что она не упадет.

Через 5–10 лет без каких-либо крупных инвестиций вы продадите квартиру с выгодой, даже с «остаточной» ипотекой. Вам не нужно будет облагать налогом прибыль, и вы можете сразу же вложить первоначальные деньги в другую квартиру. Или вы можете перевести существующую ипотеку в новую квартиру (банки хотели бы сделать это для вас примерно за пять тысяч крон), а затем продать старую ипотеку по полной цене после того, как она уже свободна от ипотеки. Вы можете тратить или продолжать инвестировать деньги из разницы, которая является вашей дополнительной прибылью.

Имейте в виду, что верхний предел инвестиционного горизонта в 10 лет — это не догма, а ориентир. Это всегда зависит от качества конкретного жилого комплекса и строительной компании, которая его построила. В Праге вы найдете сотни примеров того, что даже после 15 лет приемки квартиры и многоквартирные дома находятся в отличном состоянии, а также случаи, когда несущие конструкции многоквартирных домов разрушаются только после 7 лет одобрения. Вам просто нужно оценить момент, когда вам не нужно больше ничего вкладывать в свою квартиру и продавать ее дороже, чем вы ее купили.

Это очень условно, но, к сожалению, это так. Если вы знаете или ожидаете, что захотите «развернуться» на несколько лет, чтобы получить прибыль, то максимально используйте ее с самого начала и продайте до того, как появятся первые крупные затраты. Недвижимость обладает огромным преимуществом мгновенного получения дохода, в то время как затраты приходят вовремя. Так пусть ваш следующий владелец оплатит стоимость вашего дохода!

Если вы покупаете по хорошей цене в начале, то покупатель определенно всегда найдет что-то, что является магией рыночной экономики и привлекательности небольших квартир. Мы можем представить, что вы могли бы сказать: «Что если бы все это сделали?» Тогда квартиры будут размножаться геометрически и их будет избыток. Но шутка в том, что все так никогда не сделают. Большинство людей остаются навсегда в квартирах, которые они когда-то купили.

Долгосрочный горизонт 20 или более лет

Например, если вы планируете купить квартиру для своих детей или хотите создать учреждение для престарелых и не хотите «делать бизнес» с квартирами через равные промежутки времени, оптимальный инвестиционный горизонт составляет 20 лет и более. В течение этого времени арендаторы будут надежно оплачивать вам вашу квартиру, и через 20 лет у вас будет имущество без долгов.

Но согласитесь с тем фактом, что общий уровень жизни тем временем значительно улучшится, и вам придется частично реконструировать свою собственность. Это касается, в частности, кухонь, полов или ванных комнат в квартире, а также некоторых общих частей дома.

В течение этих 20 лет место, где вы покупаете недвижимость, а также структура соседей, также могут претерпеть серьезные изменения. Если вы покупаете квартиру в месте, которое со временем ухудшится, очень вероятно, что это будут достойные и кредитоспособные люди, которые купили, переехали и арендовали квартиры или продали их.

Поэтому уделите повышенное внимание выбору места для инвестиций от 20 лет и более.

Выбор подходящего местоположения состоит как из решения о макролокальности, так и из выбора наилучшего микролокальности. Как выбрать их обоих в других статьях.